Месяц назад принесли проект на Бали.
Идея такая: берешь виллу (или несколько) в аренду на 3 года по $22/сутки, добавляешь +200% к цене и сдаешь по $70. Звучит аппетитно, однако решил посчитать.
Из жирных плюсов: сезон на Бали – круглый год, расходы на содержание – минимальные, управляющая компания – следит за порядком, в общем – сплошной кайф для инвестора!!
Из минусов на входе вроде только один: нужна предоплата на весь срок аренды.
Но маржа с таким запасом все равно вселяет оптимизм. Пойдем к цифрам:
(Осторожно, их тут много)
1) Несмотря на 365 условно солнечных и безусловно теплых дней в году, достичь полной загрузки нереально. В прошлом я уже смотрел турбазу на Волге, дома отдыха в Подмосковье и Сочи, отель в Турции, апарты в Испании.
Реальный потолок по загрузке - 80%. Учтем налоги хотя бы 10% и конечная цена уже $50/сутки
2) Комиссия брокера в среднем 20% => чистая выручка = $40. Все еще 100% надбавка, значит можно жить!?
3) Добавим амортизацию: домашняя утварь, белье и прочее не служит вечно. С учетом местных цен расходы составят $600 в год, или $1,5 в сутки (округлил). Ерунда, дальше!
4) Реклама - «ноль», это расходы брокера. Но (!) даже примитивный сайт или нет, канал с простым контентом – это еще $250 в месяц и очередные $1,5 в сутки. Потянем!
5) Нужен небольшой штат – на 5 вилл достаточно 2ух менеджеров на удаленке с зарплатой $250 и управляющего за $500.
В пересчете на 1 день $6,5 к расходам. Пахнуло жаренным??…
6) Жизнь научила, что всегда есть непредвиденные расходы, => уберем из выручки 5% или $2,5 к расходам.
7) Чистая прибыль $2200/год:
40-22-1,5-1,5-6,5-2,5 = $6/сутки.
Итог 27.5% - рентабельность аренды
($2200 / $8000). Причем в валюте. Превосходно? Ну, почти…
Ведь прибыль к выручке ~15%
8) Проверим денежный поток:
Аванс за 3 года аренды = $24000
Убираем аренду из затрат (мы их оплатили) => $10200 чистый поток, окупаемость 2,5 года. А доходность: оппа-па, IRR 13.2%…
Вот вам и 200% маржи ☹️
Оказалось, показалось.
